Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Z Piotrem Ociepa dyrektorem zarządzającym Investor Nieruchomości, jednej z najszybciej rozwijających się sieci biur nieruchomości w Polsce rozmawia Mariusz Ciołeszyński z miesięcznika Opolski Rynek Nieruchomości.

Mariusz Ciołeszyński:  Statystyki wskazują, że coraz więcej osób lokuje swoje oszczędności w nieruchomościach, chciałbym właśnie o tym dzisiaj porozmawiać panie Piotrze. Wiem, że od 17 lat zajmuje się pan pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, a więc ma pan spore doświadczenie oraz rozeznanie w branży. Czy warto, czy według pana opłaca się inwestować obecnie w nieruchomości zwłaszcza tutaj w Opolu?

Piotr Ociepa:  Zawsze warto inwestować w nieruchomości, szczególnie w Opolu, które w tym obszarze dynamicznie się rozwija. Nieruchomości były i są najlepszą lokatą kapitału. Największą stopę zwrotu inwestycji uzyskamy w przypadku nieruchomości gruntowych. Jednakże w takich przypadkach należy posiadać specjalistyczną wiedzę oraz być przygotowanym na bardzo długi okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Dlatego też optymalną formą inwestowania w nieruchomości jest obecnie inwestycja w mieszkania pod wynajem. Zakupiony lokal mieszkalny zabezpieczy zainwestowany kapitał przed inflacją oraz zapewni nam stały, comiesięczny dochód. Warto wiedzieć, że stopa zwrotu środków zainwestowanych w mieszkanie pod wynajem, w Opolu wynosi obecnie między 7 a 8% w skali roku. Jest to kilkukrotnie więcej niż zysk z lokat bankowych.

Obecnie na rynku spotykają się dwie grupy nabywców. Pierwszą grupą są osoby, które kupują nieruchomości  jako zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Drugą grupę stanowią osoby, dla których lokale mieszkalne to inwestycja i kupują je pod wynajem. O sile pieniądza i możliwościach inwestycyjnych Opolan świadczy także fakt, iż w chwili obecnej coraz więcej klientów kupuje mieszkania za gotówkę. Powyższe czynniki wpływają także na tak duży popyt na nieruchomości w Opolu.

M.C.  Jaka lokalizacja w Opolu jest atrakcyjna na takie inwestycje?

Piotr Ociepa: Już od wielu lat największą popularnością cieszy się rejon Malinki i Kolonii Gosławickiej. Jest to część miasta, która dynamicznie się rozwija, powstają tu coraz nowe inwestycje deweloperskie. Wśród nich wymienić możemy na przykład osiedle Nova Ozimska. Ponadto dzielnice te są świetnie skomunikowane z centrum miasta oraz mają dostęp do pełnej infrastruktury handlowo-usługowej. To właśnie tutaj działają CH Turawa Park, K2 Arena, Uniwersytecki Szpital Kliniczny.

M.C.  Dlaczego rynek pierwotny czyli nowo wybudowane mieszkania są tak atrakcyjną inwestycją?

Piotr Ociepa:  Architektura nowoczesnych budynków znacznie odbiega od typowych osiedli z wielkiej płyty. W tym wypadku znaczenie mają względy estetyczne i praktyczne. Wszystkie budynki w nowych inwestycjach wyposażone są w windy, którymi mieszkańcy zjeżdżają do najniższej kondygnacji, czyli podziemnych garaży i komórek lokatorskich. Duże znaczenie ma także gwarancja dostępności miejsc parkingowych. Atutem nowoczesnych osiedli są również duże balkony, tarasy lub ogródki przeważnie zajmujące powierzchnię od kilkunastu do kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Udogodnienia będące standardem w nowych inwestycjach, nie są dostępne w przypadku bloków budowanych kilkadziesiąt lat temu, a często ich mieszkańcy narażeni są na dyskomfort w postaci braku windy czy deficytu miejsc parkingowych. Dla wielu nabywców mieszkań z rynku pierwotnego, ważny jest także fakt, iż na nowych osiedlach infrastruktura dostosowuje się do potrzeb rodzin z malutkimi dziećmi i osób niepełnosprawnych.

W ostatnich trzydziestu, czterdziestu latach, bardzo in plus zmieniła się technologia budowy, co także wpływa na popularność inwestycji deweloperskich. Budynki stawiane w nowych technologiach posiadają o wiele lepsze współczynniki przenikalności ciepła, okna produkowane są i instalowane według aktualnych norm technicznych.

Klienci zwracają także uwagę,  iż przy zakupie nowego mieszkania, mogą we własnym zakresie skonfigurować układ pomieszczeń. Przecież na etapie budowy można przesuwać ściany, zaprojektować łazienkę, garderobę, a nawet liczbę punktów świetlnych i ich lokalizację. Nabywcy mają nawet możliwość zdecydowania, czy kabina prysznicowa w łazience będzie bez progowa, z odpływem liniowym, czy też preferują brodzik lub wannę. Ponadto, kupując nowe mieszkanie można skorzystać z opcji dodatkowych, na przykład zamontować ogrzewanie podłogowe w kuchni lub łazience, rolety elektrycznie sterowane, balkonowe drzwi przesuwne. Kupujący współuczestniczy więc w tworzeniu optymalnego dla siebie mieszkania, a takich możliwości na rynku wtórnym po prostu nie mamy.

M.C. Często zakupione nowe mieszkania w Opolu są szybko wynajmowane, nasuwa się pytanie, jak wynajmować mieszkanie dochodowo i bezpiecznie?

Piotr Ociepa: Przede wszystkim warto skorzystać z usług biura nieruchomości, do którego zgłaszają się przedsiębiorstwa z całego kraju realizujące inwestycje w Opolu i okolicznych miejscowościach. Takie firmy potrzebują mieszkań dla swoich pracowników czy kadry zarządzającej i poszukują godnych zaufania partnerów oraz lokali o odpowiednim standardzie. Jeśli więc inwestor liczy na znalezienie klienta instytucjonalnego, biuro nieruchomości może mu pomóc w jego pozyskaniu. Jest oczywiste, że przedstawiciele dużych firm raczej nie szukają lokali dla swoich pracowników poprzez ogłoszenia prywatne, ale zależy im na kompleksowej obsłudze, a to oznacza, że liczą na znajomość specyfiki lokalnego rynku nieruchomości oraz przestawienie optymalnej dla nich oferty.

Pamiętajmy także, że wynajmowanie lokalu mieszkalnego za pośrednictwem biura nieruchomości jest bezpieczne dla obu stron, wynajmującego i najemcy. Profesjonaliści zawsze doradzą zawarcie umowy w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego oraz będą uczestniczyć we wszelkich formalnościach, na przykład w sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Zabezpieczony w ten sposób właściciel nieruchomości ma większą pewność, że nie będzie miał problemów z najemcą. Najemca zaś zyskuje gwarancję sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przez pośrednika, co w praktyce oznacza, że wynajmuje lokal od faktycznego właściciela i na zgodnych z prawem zasadach.

M.C.  Z jakimi problemami najczęściej spotykają się właściciele nieruchomości, którzy wynajmują mieszkanie na własną rękę?

Piotr Ociepa: Najczęstszym przypadkiem są sytuacje, gdy najemca nie reguluje rzetelnie płatności za mieszkanie. Dlatego też, jako pośrednicy, standardowo zawieramy umowy w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego wraz z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w przypadku obowiązku opuszczenia lokalu przez najemcę, by mieć realne narzędzie do dochodzenia praw właściciela. Podobnie rzecz ma się z naruszeniem stanu mieszkania. Obecny przy tworzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego pośrednik jest świadkiem obu stron. Na tym etapie zawsze robione są zdjęcia mieszkania, dzięki czemu zabezpieczone są interesy wynajmującego, a także najemcy.

M.C. Panie Piotrze bardzo dziękuję za tą milą rozmowę, na koniec mam jeszcze jedno pytanie, które stawiają sobie często potencjalni inwestorzy, jak pana zdaniem zapowiada się najbliższa przyszłość na rynku nieruchomości w Polsce, a zwłaszcza w Opolu?

Piotr Ociepa: Myślę, że nie należy się spodziewać większych zmian na rynku nieruchomości. A już na pewno nie ma powodów, aby nastąpiło gwałtowne załamanie tego rynku. W Polsce obecnie brakuje kilku milionów mieszkań i choć buduje się rekordowo dużo, to jeszcze przez wiele lat rynek pierwotny będzie rynkiem, na którym popyt przewyższa podaż. Efektem tego zjawiska są między innymi coraz wyższe ceny nowych mieszkań deweloperskich i fakt, że nowe lokale często są wykupywane jeszcze zanim w ziemię wbita zostanie pierwsza łopata.

Na rynku wtórnym natomiast, znaczenie będzie miała lokalizacja i standard lokali. Nie sposób nie zauważyć, że zarówno w Opolu, jak i całej Polsce, ceny m2 lokali z obu rynków są do siebie zbliżone. Jest to właśnie efekt większego popytu od podaży na rynku pierwotnym, w szczególności w segmencie mieszkań dwupokojowych, których brak wpływa na większe zainteresowanie nabywców mieszkaniami z rynku wtórnego.

Jestem przekonany, że na opolskim rynku wtórnym mieszkania będą utrzymywały swoje ceny. W szczególności dotyczy to dobrych lokalizacji.

M.C. Jeszcze raz bardzo dziękuję za rozmowę.